꾼들의 재개발 재건축 투자급소 50

https://msearch.shopping.naver.com/book/catalog/41760932627

꾼들의 재개발·재건축 투자급소 50 : 네이버 도서

"기회가 배신을 때린 게 아니라 (그저) 내가 기회를 놓쳤고, (당시에는) 그것이 기회인지조차 몰랐던 것입니다(p43)." 우리 주변에는 불과 어제까지만 해도 나하고 비슷하게 살던 사람이 갑자기 돈벼락을 맞아 하던 일 그만두고 떵떵거리며 살게 되었다는 이야기가 곧잘 돌곤 합니다. 물론 사람은 어느 정도 계산이 나오는 정직한 생업에 몰두해야 하며, 그것이 꾸준한 수입을 가져다줄 뿐 아니라 바른 정신을 함양하는 데에도 바람직합니다.

그러나 불법 탈법이 아닌 이상, 내 삶의 수준을 높여 주는 투자 기회가 뻔히 내 앞을 지나가는 데도 두 눈 뜨고 놓친다면 그 또한 문제입니다. 허황된 일확천금의 횡재만 노리라는 게 아니라, 영리하게 내 재산(여태 열심히 땀 흘려 일군)을 증식할 기회가 혹시 있다면 이를 놓치지 않고 제깍 거머쥐는 게 자본주의의 룰에도 부합하며, 그로부터 생긴 여유를 통해 생산적인 자기계발에도 재투자할 수 있을 것입니다. 

남다른 안목 있는 이들이 똘똘한 재건축 재개발 물건을 잘 봐두었다가 좋은 시세를 만나 큰 이익을 봤다고 하면 일단 부러워지는 게 인지상정이며 나도 이런 투자나 한번 시도해 볼까 하는 마음이 먹어지는 게 자연스럽기도 합니다. 그러나 세상에 운이나 감, 촉 같은 것만으로 큰 돈이 벌리지는 않습니다. 손해를 보지 않고(=최대한 시행착오를 줄이면서) 어느새 남들보다 높은 타율을 자랑하는 경지까지 가려면 대충 남들 흉내나 내는 식으로는 안 되며, 체계적인 공부가 필요합니다.

이 책에는 50개의 Q&A가 실렸습니다. 재건축 재개발에 대해 꼭 이 분야 전문가가 아니더라도, 주위에서 이런저런 말들이 하도 많다 보니 얻어 듣는 것만 챙긴 그냥 동네 아줌마라고 해도 아는 게 꽤 많아지는 게 요즘의 현실입니다. 그러나 문외한과 전문가는 구조적인 지식, 종합적인 안목, 실수 없는 치밀함 등에서 극복할 수 없는 어떤 장벽 같은 게 그 사이에 놓여 있습니다. 저자께서는 그런 아마추어들의 약점과 허술한 심리를 정확히 짚고, 사실은 당신이 이러이러한 점을 불안해하며 저러저러한 점을 잘못 알지 않냐고 따끔하게 지적합니다. 틀린 것을 바로잡고, 우리들이 미처 생각 못 한 바를 일깨워주는 포인트도 책 곳곳에 있습니다.    

"쪼개기가 유행이던데, 이런 상가를 사면 과연 아파트를 받을 수 있을까요?(p58)" 상가조합원의 지분으로부터는 (재건축 후) 상가 분양을 받는 게 원칙이며, 다만 책에 나온 대로 1) 아예 단지에 상가를 짓지 않게 되거나, 2) 혹 권리 차액이 발생할 경우 일정 요건이 충족된다면 아파트를 분양받을 수도 있다는 뜻입니다. 산정비율이라는 게 상가 소유자들에게는 결정적인 구실을 하는데, 1.0에서 0.1로 떨어질 수도 있다는 게 놀랍습니다(처음에는 책에 오타가 났나 했습니다만 매경 기사까지 정확히 인용되었네요). 뭐 줄 걸 주더라도 일단 사업을 출범시키는 게 이익이라고 판단된 거겠지요.

대치동의 이른바 우선미 아파트의 경우 재건축 관련하여 언제나 시장의 뜨거운 관심을 받아온 물건들입니다. 책에서도 잘 설명되듯 이런 곳에서 사업이 지지부진한 건 당사자 간의 이해가 첨예하게 충돌하기 때문인데, 호실 쪼개기는 그 성질이 공유지분 설정이지만 아예 별개 호실로까지 등록함으로써 소유권의 성격을 더욱 분명히하려는 의도가 있죠. 이런 건 사실 사적 자치의 영역이므로 도시정비법 개정을 통해서도 방지하기가 쉽지 않을 듯합니다. 물론 권리에는 내재적 한계도 있고, 공공복리에 맞게 행사되어야 하며 타인의 정당한 권리를 침해할 수 없습니다.

속창 뚜껑이라고 하는 무허가건축물(대지 지분이 없는)이 구역 내에 있을 경우 사업은 더욱 힘들어집니다. 책에서도 설명하지만 원칙적으로 이런 건물은 그 소유권을 보호할 필요가 없으나, 일정한 공익상의 이유로 인해, 특정 시점 이전에 지어진 무허가건물에 한해 분양자격을 부여합니다. 한국이 못살 때에는 재개발이니 뭐니 하는 상황을 생각할 겨를도 없었겠으므로 법규정이 마련되지 않았으나, 책에 나온 그 알정 시점 이후에는 새로운 사항을 규제하는 법이 발효되었으므로 그 후에 지어진 무허가건물에 대해서는 기대이익을 인정치 않는 것입니다.    

한국에서 사업하는 이들에게 검찰보다 무서운 게 국세청입니다. 검찰의 수사에 대해서는 유능한 변호사를 사서 복잡한 사실 관계를 잘 재구성(?)하면 어떻게 대항할 방법이 생길 수도 있지만, 국세청한테는 그게 안 통합니다. 한국처럼 경제 구조가 복잡하게 발전하고 변화무쌍한 나라에서는 하루가 멀다하고 새로운 사업이 생기고 그로부터 이익이 도출되는데, 소득세법이 기반한 소득원천설(통설)이 주장하는 바가 있음에도 불구하고 현실은 마치 (법인세법처럼) 순자산증가설을 따르는 게 보통입니다. 국세청은 마치 스스로 입법을 행하는 기관 같습니다. p182에 나오듯이 "갑자기" 이주지원비 대출에 대해서도 배당소득세를 내겠다고 나오는 게 국세청입니다. 이를 모면하기 위해 현장의 조합과 조합원들이 어떤 지혜를 짜내는지가 책에 매우 흥미롭게 서술됩니다.  

다물권의 경우 참 피곤한 경우가 많이 생깁니다. p239에서 설명된 대로, 2023년 2월 23일에 내려진 대법원 판결을 통해 이 문제는 법적으로 어느 정도는 정리가 된 셈입니다(인터넷 검색하면 나오는 이런저런 기사나 주장들은 이 책의 내용보다 더 예전의 사정을 기초로 삼았을 뿐이니 이제는 믿을 게 못 됨). p241에 나오는 사례의 경우 매수인이 정말로 선의의 피해자인지도 의문일 뿐 아니라 애초에 중개계약의 내용으로 그런 사정까지 참작해야 할 의무가 중개인에게 있다고 보기 힘들 듯합니다. 다만 현업 중개사들의 경우 이런 시비에 얽힐 위험이 있으므로 구역 내 물건을 다룰 시 이런 점까지도 체크를 하는 게 현실적인 센스 발휘 아닐까 생각합니다.

임장의 달인이 아니고서는 도저히 알 수 없었을 갖가지 지혜와 노하우를 이렇게 책을 통해 공개해 주신 김부현 대표께 감사를 드리고 싶어지네요. 정말 큰 공부가 되었습니다.

*출판사에서 제공한 도서를 읽고 솔직하게, 주관적으로 작성한 후기입니다.