2024~2025 부동산 시장을 움직이는 절대 트렌드 7

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2024-2025 부동산 시장을 움직이는 절대 트렌드 7 : 네이버 도서

 

현재 글로벌한 경기침체 여파로 부동산 시장이 더할 수 없이 좋지 않습니다. 그렇다고 지금이 저점이라서 치고들어가야 하냐면 그건 또 확신할 수 없습니다. 주식도 저점 잡기가 힘들지만 부동산은 주식하곤 또 다르다는 견해도 있습니다. 그러나 과연 한국에서 부동산이 장기 우상향할 수 있는지도 이제는 확신할 수 없는데, 이건희 회장의 대도박이 멋지게 통했던 디램반도체 성공 같은 게 또다시 한국에서 가능할지부터가 의문이기 때문입니다. 경제성장 동력이 마련 안 되면 부동산 역시도 일본 꼴이 나기 십상이라서입니다.

집없는 이들에게 내집마련의 기회도 주고 노령층 집값 방어도 시켜 주는 전세 대출이라는 게 취지는 좋았으나 변칙적인 갭투자가 만연하고 결국은 조작적이고 의도적인 전세사기 행태까지 만연하게 되었습니다. p80을 보면 어쩌다 이지경까지 오게 되었는지 분석이 나오는데, 사정이 이러다 보니 대출이 규제될 수밖에 없고 전 정부에서 신규 대출을 극구 억제한 건 타당했다고 생각합니다. 22년 대선 당시 각 후보가 대출완화를 공약한 건 포퓰리즘에 가까웠다고 생각합니다. 

50년 만기 특례보금자리론... 이런 상품은 과거라면 미국에서나 가능한 금융상품이라고 여겼는데 어느새 한국에서도 볼 수 있게 되었고, 책에도 나오지만 이게 작년에 폭발적인 인기를 끌어 한 달만에 1조원이 넘게 팔렸다고 합니다. 그러나 50년 만기라니! 석 달만에 판매가 전격 중지된 이 상품의 예를 보며, 과연 한국의 당국자들이 일을 제대로 하며 금웅기관에 모럴이란 게 있는지 걱정이 되지 않을 수 없습니다. 

몇 년 전 마치 돌아가면서 오르기라도 하듯 지방 부동산이 폭등하는 일이 있었습니다. 작년쯤 대구 아파트 과잉 공급 논란도, 마치 수주대토 각주구검처럼 이미 한물 지나가버린 투기수요가 다시 찾아오겠거니 하는 잘못된 결정에서 비롯했을지도 모릅니다. p127에서 저자는 정부가 투기과열지구 해제를 해 봐야, 이미 이런 지역에 눈길을 주는 건 때가 늦었을 수 있다고 합니다. 거꾸로, 해제가 되었다는 건 이미 이 지역이 별볼일없어졌다는 뜻으로, 일종의 낙인효과마저 발생할 수 있다고도 합니다. 이미 수도권, 경기 반도체 벨트 중심으로 나라가 돌아가는 판에 무슨 동인이 있어서 지방 부동산이 오르겠습니까. 영리한 중국인들 장난에 놀아날 뿐이죠. 

p146을 보면 1인 가구는 대단지 중소형, 60㎡(18평형) 이하를 노리라고 합니다. 1인 가구는 원래 청약 시장을 노리기 힘들었는데 이제 제도가 개편되어 이게 가능해졌다고 책에서는 말합니다. 85㎡(26평) 이상에서는 4050을 우대하기 위한 목적인데, 다만 책에서는 아무리 제도의 취지가 좋아도, 예를 들어 만점 통장을 갖고 7인(...) 가구가 74㎡에 입주한다는 게 현실성이 있겠냐며 당국의 사려 부족을 비판합니다.

정책은 돌고돕니다. 한때 폐기되었던 정책도 시류가 바뀜에 따라 다시 채택, 집행될 수 있고, 정권의 좌우도 가리지 않습니다. p167을 보면 이명박 정부 때 실시되었다 이후 중단된 사전청약이 문재인 정부 들어(2021) 다시 도입되었습니다. 이 정책은 올해(2024) 5월 14일(불과 며칠 전입니다)  국토교통부에서 폐지를 발표했습니다. 이 제도 활용해 보려 했던 이들에게는 아쉽겠지만 어쩔 수 없습니다.

공시가격이라는 게 만인에게 알려진 정보이므로 이를 적극 참조하여 의사 결정을 해야 합니다. 이는 한국부동산원이 산정하는데, 드물긴 해도 이의제기를 통해 정정되는 경우가 있긴 했습니다. 19년 성수동 주상복합 갤러리아포레의 경우가 그러했습니다. 다만, 모두가 알듯 이 아파트는 일반 서민이 감히 넘볼 수 없는 최고가상품이라는 점을 감안은 해야겠습니다. p219를 보면 공시지가 3억원 이하의 지방주택은 양도세, 종부세 산정 시 고려되지 않는다는 점도 유념해야 하겠습니다.

"집값은 그래서 과연 떨어질까요 올라갈까요?(p273)" 2020년 이후 한국의 집값은 냉탕과 열탕을 오갔다고 저자는 말합니다. 지난 10년 간은 초저금리 시대였습니다. 그러던 게 코로나19를 거쳐 미국이나 한국이나 시중에 돈이 과하게 풀려 인플레이션이 유발되고, 우리가 지금 이처럼 "월급 빼고 다 오르는" 고초를 겪고 있습니다. 이 돈을 거두어들이려다 보니 미국에서는 40년 전 폴 볼커처럼 온갖 원성을 들어가며 고금리 정책을 펴는 것입니다. 금리가 높다는 건, 이른바 영끌로 무리하게 대출을 해서 내집 마련을 한다, 이런 선택은 매우 곤란해진다는 걸 뜻합니다.

그런데 저자는 오히려 역으로 치고들어가서, 이럴 때야말로 내 능력에 맞게, 무리하지 않으면서 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 될 수도 있다고 합니다. 자신이 거주하는 지역, 직장,  자신의 잔고 등을 종합 고려하여 신중하게 결정한다면, 주식 시장도 그러하듯 역발상이 통할 수도 있다고 생각합니다. 다만 큰 돈이 걸린 선택이니만치, 모든 정보를 차근히 수집하여 현명한 선택이 되도록 노력해야 하겠습니다.

*출판사에서 제공한 도서를 읽고 솔직하게, 주관적으로 작성한 후기입니다.